Neuerungen für Garagennutzer


Die Stadt Lübben (Spreewald) / Lubin (Błota) muss bei der Verpachtung von Garagen(-grundstücken) Veränderungen vornehmen. Grund dafür sind das Schuldrechtanpassungsgesetz und die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), aus denen hervorgeht, wie mit Pachtverträgen aus DDR-Zeiten umzugehen ist. Nach einer Übergangsphase sollen die gesetzlichen Bestimmungen nun korrekt angewendet werden. Eine entsprechende Vorlage wird in den politischen Gremien in diesem Monat diskutiert.

In Lübben stehen derzeit 1.089 Einzelgaragen in elf Garagenkomplexen und an vier Einzelstandorten auf dem Pachtland der Stadt Lübben. Die Stadt ist also Grundstückseigentümer, während die Garagen mehrheitlich im Besitz von Dritten stehen. Wollte nun jemand seine Garage nicht mehr nutzen, musste er infolge der alten DDR-Verträge nicht nur seinen Pachtvertrag mit der Stadt kündigen, sondern auch jemanden finden, der seine Garage übernimmt – in der Regel den nächsten Pächter.

Nach bundesdeutschem Recht gehören jedoch zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Eine Trennung der Eigentümerschaft von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist also nicht vorgesehen. Um hier einen Übergang von DDR-Recht in bundesdeutsches Recht zu schaffen, wurde 1995 das Schuldanpassungsgesetz beschlossen.

Dieses sieht vor, dass mit Beendigung der Verträge, die ab dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, das Eigentum an den Garagen auf den Grundstückseigentümer (in diesem Fall: die Stadt) übergeht. Veräußerungen von Garagen sind daher faktisch seit langem nicht mehr möglich, waren aber lange Zeit Praxis insofern, als dass Abstandszahlungen zwischen altem und neuen Pächter geflossen sind. Bei so einem Wechsel bedarf es grundsätzlich der Genehmigung durch die Stadt. Diese wiederum zeigte den Übergang dem Finanzamt gegenüber an, weil der neue Pächter Grundsteuer für das Garagengebäude zahlen muss.

Nun haben in der jüngeren Vergangenheit in einigen Städten im Land Brandenburg Finanzämter dem Eigentumsübergang am Garagengebäude an den Pächter des Garagengrundstücks nicht mehr zugestimmt, weil die Bestimmungen des BGB in Verbindung mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz dies gar nicht vorsehen. Die Stadt Lübben wurde am 4. September darüber in Kenntnis gesetzt, dass das Finanzamt die Eigentumsumschreibungen der Aufbauten zunächst für alle im Jahr 2020 veränderten Vertragsverhältnisse nicht mehr vornehmen wird. Ein genauer Stichtag zur Anwendung der neuen Praxis wurde nicht mitgeteilt.

Damit besteht kurzfristig die Gefahr, dass die Stadt zur Zahlung der gesamten Grundsteuer herangezogen wird (Grundstück und Gebäude) und für die Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht verantwortlich ist. Deshalb gilt es nun, ein Verfahren zu entwickeln, mit dem die rechtlichen Anforderungen korrekt umgesetzt werden. Die Stadtverwaltung hätte derzeit nicht die Ressourcen, die Vielzahl an künftigen Vermietungen von Garagen zu realisieren. Deshalb hat sie gemeinsam mit der Lübbener Wohnungsbaugesellschaft(LWG) einen Drei-Stufen-Plan entwickelt:

  • In der ersten Phase des Plans schließt die Stadt zeitnah mit der LWG einen Verwaltervertrag. Seit 7. September stimmt die Stadt den Verkäufen an Dritte nicht mehr zu. Bei Kündigung bestehender Verträge durch den Pächter übernimmt die Stadt das Eigentum der Objekte.
  • In der zweiten Phase ab 2021 kümmert sich die LWG um die Vermietung der Garagen und um deren Verwaltung und Unterhaltung. Dazu sind eine Bestandsaufnahme, eine Zustandseinschätzung der Aufbauten und Vermessung der Grundstücke, welche an die LWG übergeben werden sollen notwendig.
  • Im Jahr 2022 gehen die zu bildenden Garagengrundstücke einschließlich Aufbauten nach Prüfung teilweise an die LWG über. Garagenkomplexe, welche im Eigentum der Stadt verbleiben, werden trotzdem über den Verwaltervertrag von der LWG bewirtschaftet.

Ziel des Verfahrens ist es, Doppelstrukturen im Vermietungs- und Verpachtungswesen zu vermeiden und Synergien zu nutzten. Vereinfacht gesagt: Wer eine Wohnung mietet, mietet vielleicht auch gern eine Garage dazu. Da ist es nützlich, wenn es nur einen Vermieter gibt. Zudem hat die LWG bereits 87 eigene Garagen und verpachtet weitere 37 Grundstücke mit darauf stehenden Garagen.

Derzeitige Nutzer können die Garagen wie gewohnt weiternutzen. Ein Rückbau der Garagen ist derzeit nicht vorgesehen. Alle Nutzer und Pächter von Garagen und Garagengrundstücken werden nach Abschluss des erwähnten Verwaltervertrages mit der LWG zeitnah über die weitere Verfahrensweise informiert.